即使買不起也讓你住的好 看美國這間B型企業怎麼協助無殼蝸牛

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美國B型企業「有家」攜手政府、學校以及社區組織,要讓貧窮人家也有好的居住品質。實現居住正義的同時,「有家」年營收更高達12億台幣,證明解決社會問題也能賺錢。

不少建設公司會舉辦品酒會、花藝活動等,讓住戶參與社區營造,主要目的是為了吸引回購率,因為多數建商服務的住戶是篤信有房斯有財的買家。但位於美國紐約州羅徹斯特城的這家B型企業「有家」(Home Leasing LLC) ,服務的對象則是高齡長輩及中低收入家庭,也就是台灣社會定位的居住弱勢族群,「有家」透過真正的社區營造計畫,不但讓弱勢族群可以有房,更讓他們經營的社區,孩子們的高中畢業率從20%升到61%,這是美國衡量學校績效的一個重要指標。

讓買不起的人有房住

「我們不僅是為了賺錢而建造房子,我們在這裡,是因那些無法負擔優質住房的人也有安居的權利,」這是「有家」的經營理念。

「有家」在紐約州羅徹斯特興建4,000坪的夏洛特廣場(Charloett Square)。圖片來源/Home Leasing官網

「有家」是年營業額4,000萬美元(約12億新台幣)的家族企業,由尼爾森・倫豪斯(Nelson Leenhouts)和諾曼・倫豪斯(Norman Leenhouts)兩兄弟於1967年創立,1994年以「Home Properties, Inc.」於紐約交易所成功上市,專注在房地產開發、建設及物業管理服務產業,旗下並經營、收購、開發和修復公寓社區相關物業服務 。

2006年倫豪斯家族另創建了「有家」,專營可負擔住屋政策下的長期住民與集合式住宅(Multifamily Housing)建案及物業管理,從古蹟的修復到全新建築案都涵蓋。

「居者有其屋,指的不是擁有權,而是居住權」,「有家」追求讓人安居的目標下,公司可以獲利,同時也解決社會問題。從可負擔住宅、老舊市區大樓招商引進值得保留的文化產業並促進地區經濟活絡、利他房仲將服務費用的獲利支持社區發展等。

房產相關企業願意投入這些發揮社會影響力的活動,因為他們知道,若沒有活絡的社區,也沒有生意可做。

建案不只是社區,而是一群有溫度人們的相遇

「有家」的員工不太喜歡使用公寓大樓(Apartments)這個名詞,他們視經手的建案為完整的社區(Communities),並對改善居民生活來重新定義物業管理的行動相當自豪。團隊幫助居民通過多種不同的資助計劃獲得融資援助,包括低收入住房稅收抵免(Low-Income Housing Tax Credit, LIHTC)及美國住房與城市發展部(Housing and Urban Development Department, HUD)等計劃。

圖片來源/Home Leasing官網

「有家」建案交屋後,並不會停止對社區的經營,物業管理團隊會持續幫助居民與各種社區服務和組織(例如當地銀行和YMCA等)保持聯繫。「有家」營造總監布萊恩・貝萊爾((Brian Bellaire) 表示:「 我們不僅是為了賺錢而建造房子,我們在這裡是因為那些無法負擔優質住房的人也有安居的權利。」

「有家」也與市政府和社區的住房組織共同成立了一個非營利組織「團結社區(Connected Communities)」,引進目的(Purpose)社區經營模式,包括混和收入住屋(Mixed Income Housing)、搖籃到事業的教育模式(Cradle-To-Career Education)、健康的飲食、就業技能培訓和就業機會(Workforce & Economic Development)、以及預防犯罪計劃等服務。

貝萊爾指出,「這不是一連串為了要讓人相信我們有可負擔住房的配套措施, 而是我們真正相信,當將社區、學校、企業等夥伴團結在一起時,改變就可能發生。」

紐約州衡量公立中學績效的重要指標之一是畢業率(Graduation rate),以「團結社區」發布的社區學校成效數字為例,在2015年以前只有20%,而該社區中的東區高中在導入「一個也不落下」(All in, all the time)整合計畫後,2015年成長到33.3%,到2018年更達到61.1%。

可負擔住屋,建材規劃一樣好

倡導「可負擔住屋」(Affordable Housing)政策是美國住房與城市發展部的主要工作,政策會提供金融租稅優惠給民間開發商,同時規定開發商興建的住宅建案必須要有兩成是可負擔住屋,而其所規劃的住宅品質必須與一般市面上的建案沒有差異,且周邊公共設施必須完善。

「有家」在紐約州羅徹斯特市興建一個4千坪、72戶住宅的建案—夏洛特廣場(Charloett Square),是市政府為復興市中心居住環境的三期規劃之一。第一期的夏洛特廣場是一般價格的住宅,第三期則有50戶混合收入住宅,預計2021年完成,各期間的設施建材、規劃都沒有差別。

夏洛特廣場的設施建材、規劃與一般市面上的建案沒有差別。圖片來源/Home Leasing官網

這樣的可負擔住屋,配備超乎一般人想像。這座四層樓的建築在最低樓層包含一個鋼製結構的停車庫,上方有三層木結構建築,也包括一個超大壁爐的社區露台,工業尺寸的烤架和一台大螢幕電視及健身中心,更有開放式廚房和社區休閒娛樂室及隔音屋頂。

此外,建築設計也符合美國綠建築LEED銀級規範,包括景觀區、室外空間、節水及節能燈具和安全的自行車存放處,更配備高效窗戶和能源之星(EnergyStar)認證暖爐、暖氣和空調系統、屋頂還安裝太陽能電池板供應用戶再生能源。

未來,「有家」將持續服務那些需要居住的人們,包括與健康機構共同設計為愛滋病帶原者及55歲以上需要協助進行一項或多項日常工具性活動的人提供護理、醫療保健及全面的社會支持服務。更為高齡長輩們興建護理單位、毗鄰各自獨立的生活區,讓他們生活在穩定支持的環境,並能獲得妥善的社會資源及服務。

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