買房前不只要看風水，還要看氣候風險，才可保人畜平安，房地產不套牢。
買房是多數人一生中最大的消費和長期投資，背起30年的房貸時，任誰都會想確保，辛苦30年後，房子不會在氣候變遷下沉沒，被風災摧毀，被野火吞沒，或熱到不能住人。
隨著熱浪、洪水、風災、野火日益頻繁，威力變強，有什麼資源能幫助購屋族了解、評估氣候風險，以保護自己的安全和終生投資？
房屋有哪五大氣候風險？
全美第二大房仲網Realtor.com聽見了購屋族的心聲。現在，查看該房仲網上的全美百大都會區房源時，都能查到每間房子的五大潛在氣候風險：高溫、強風、水患、野火、空品，以及它們伴隨的隱藏成本和建議因應措施。
根據Realtor.com今年最新的氣候風險報告，全美高達44.8%，市價22兆美元的房屋，面臨至少一種嚴重或極端嚴重級的五大氣候風險。
Realtor.com 首席經濟學家丹妮爾·黑爾（Danielle Hale）說：「掌握這些資訊，對消費者的居住決策至關重要。」
舉例來說，我找到一間位於佛羅里達邁阿密的濱海三房公寓，網站上列出的氣候風險包括了：
嚴重水患風險，最極端是10分，該公寓拿了8分。
「30年內，此房產的洪水風險高達99.7%。隨著氣候變遷，其洪水風險正在上升，原因包括降雨、海平面上升和颶風。」該平台標示。
平台貼心提醒，水患險將會是額外成本，「由於此房產位於聯邦緊急事務管理署（FEMA）的特殊洪氾危險區，屋主依法須購買水患險才能從聯邦政府擔保或受其監管的單位獲得貸款，每年保費約在519 美元～990 美元之譜。」
然而，這只是當前的價格。根據國家洪水保險計劃（NFIP），最快四、五年內，水患險保費將上漲 103%。此外，全美有19個州和華盛頓特區設有另外的颶風免賠額，超過了才會開始賠，讓災後重建更昂貴，這些都是額外的隱形成本。
儘管沒有野火風險，空氣品質也很好，但這間公寓的高溫風險達「極端危險」級，拿到滿分10分。
高溫恐讓冷氣成本每年增加8%
「此房產30年內達到華氏103°F以上高溫的天數預計增加會257%。」該平台顯示2024年高溫超標天數達7天，30年後則逼近1個月。平台貼心提示「高溫風險可能會影響您的預算，因為空調更耗能，未來30年此房屋的冷氣成本每年恐增加8%。」強風風險也達到「極端危險」級，拿到滿分。
「未來30年，此房產有99%的機率會至少出現一次、風速達每小時80公里的強風。颶風是最大的風險。」平台說，並詳列過去12年侵襲該公寓的8大颶風、最大陣風風速、受災戶數及損失金額。
這些數據來自氣候風險評估公司First Street，目的是連結氣候風險與房地產的財務風險。
他們的模型參考了來自美國國家海洋與大氣協會、美國地質調查局、第6期耦合模式比對計畫（CMIP6）、有同儕審查的科學論文等資料。
為了讓精度細到單一房產，他們的預測模型會考量每間房子的微地形、使用建材等因素，因為即使是鄰近的房子，也可能面臨不同的氣候風險。
因此，計算野火時，會考量每間房子發生野火的機率，預估火勢大小，飛灰與餘燼的暴露風險；計算洪水時，會考慮海拔，距離水源、濕地及防洪設施的遠近，甚至整合了美國陸軍工兵團的洪氾歷史數據以及FEMA的保險索賠記錄；計算強風風險時，會評估地表差異，如附近是開闊水域，或是茂密樹林。計算高溫時，會納入地表溫度、植被、水泥面積大小、或離水遠近。
巨觀來看，高溫是未來30年最大的氣候風險，高達32.5%的房子，總市值13.6兆美元的房地產，都暴露在嚴重或極端高溫風險之下。
其次是強風，全美有18%的房子面臨嚴重或極端強風風險，總市值近7.7兆美元。
空汙第三，覆蓋9%的全美房產，達6.6兆美元。
洪水第四，6.6％的房產可能陷入嚴重或極端的洪水，總市值3.4兆美元。
儘管僅有5.5%的房子面臨嚴重或極端野火風險，但近四成都集中在加州，加上近年加州保險公司紛紛出走或停售火險，這些野火高風險區的房產面臨無險可保，或保費高保障低，甚至難以脫手的窘境，下手前都值得三思。
「野火開始出現在前所未有的地方。乾旱、低氣壓、低濕度，意味著越來越多的地方將出現這樣的第一次，」美國消防局官員洛里·摩爾-梅雷爾（Lori Moore-Merrell）告訴《富比士》雜誌。
野火危險區仍有房屋持續興建
目前，全美有1/3的人口住在野火危險區，但政府仍允許這些地方繼續興建。
「州政府縱使有管轄權，也難落實，最終還是需要人們意識到問題所在，並做出改變。」摩爾-梅雷爾說。而產生問題意識，並做出明智購屋決定的第一步，就是讓房地產的氣候數據更公開、更透明。
因為，缺乏數據的指引，買房不過是另一種賭上全部身家的瞎子摸象。